La rentabilité de l’investissement photovoltaïque pour les bâtiments professionnels a suscité beaucoup d’intérêt, sujet tabou durant les deux dernières années et alimenté fin 2009 par des allégations de spéculation qui n’a épargné aucun intervenant dans la profession, l’objectif de cet article n’est pas de dire qui est responsable mais de donner des indications concrètes sur la rentabilité du photovoltaïque, et cela à titre d’information pour les entreprises ou collectivités directement sollicitées.
La location de toiture a beaucoup intéressé les investisseurs depuis 2007, un nouveau type de placement est apparu en France et qui semble à première vue sans risque, et cela après un essor considérable chez les pays voisins (Allemagne et Suisse).
Vu les tarifs d’achat de l’électricité renouvelable pratiqués en France entre 2006 et fin 2009 (parmi les plus élevés au monde), une installation photovoltaïque sans aucune subvention est rentabilisée en 8 à 10ans, ce qui correspond à un niveau de TRI (Taux de rentabilité interne) avant impôt de l’ordre de 10%, dans ce schéma de calcul le coût d’une maintenance rigoureuse est prévu tout au long de la durée de vie de l’installation.
Les pannes d’onduleurs ou les incidents de fonctionnement même de courte durée peuvent réduire de manière drastique cette rentabilité, d’où l’utilité d’une maintenance préventive.
Cette rentabilité ne prend pas en compte le recyclage obligatoire des panneaux, selon la nature et l’évolution de la réglementation, le coût peut être considérable selon la nature des cellules, le coût du capital devra être évalué séparément également.
Cette rentabilité à première vue importante a été à l’origine de l’apparition en France d’offre alliant la construction de hangars gratuits (souvent sans aucune utilité) en contre partie de la location des toitures, cette pratique a perverti le système du tarif d’achat de l’électricité et a ouvert l’appétit des grandes entreprises du bâtiment.
Le montage de ce type de projet nécessite l’association :
-D’un bureau d’étude spécialisé capable de dimensionner dès l’étape d’esquisse et d’assurer la maitrise d’œuvre jusqu’à la réception.
-D’un investisseur maitre d’ouvrage capable de lever des fonds à bas coût et d’établir des partenariats avec les fabricants d’équipement photovoltaïque et surtout d’avoir accès aux prix attractifs.
La location de toiture s’inscrit dans la durée, l’analyse de risque est primordiale pour faire le business plan de chaque installation, réussir l’analyse de risque
Pour une toiture de l’ordre de 1000m2 exploitable, le loyer annuel attribué au propriétaire (dans les conditions actuelles de tarif d’achat) se situe entre 1 et 5Eur/m2, cela dépendra de l’orientation du bâtiment, et surtout de la complexité de l’installation et des travaux annexes nécessaires pour la mise en œuvre.
Voici quelques questions à poser par le bailleur propriétaire des bâtiments avant de s’engager sur un loyer défiant toute concurrence:
– Est-ce que le bailleur est propriétaire de l’installation à la fin du contrat de bail ? Dans ce cas le bailleur se retrouve avec une centrale photovoltaïque en fin de vie à entretenir, démonter, recycler et certainement remettre en état la toiture.
– Est-ce que le bailleur souscrit à sa charge une police d’assurance incluant l’installation photovoltaïque ? Quel surcoût de la police d’assurance ?
– L’installation et la toiture sont elle assurée en dommage-ouvrage ?
– La rénovation importante de la toiture du bâtiment nécessite une étude de la structure de la charpente, faut il renforcer la charpente ? Est-elle conforme à la réglementation actuelle même avec la surcharge additionnelle du poids des panneaux photovoltaïques?
– Quelle est la durée de vie des équipements et de l’étanchéité ? A-t-on du recul ? Existe-t-il un avis technique du CSTB ?
– Que se passe t-il si le bâtiment est appelé à évoluer dans le futur ? Ajout de trappes de désenfumage ou de cheminées d’aération, le bail bloque t-il toute évolution future de l’activité dans le bâtiment?
– Quel intérêt à établir un bail emphytéotique ? Quelle possibilité de sortie en cours de contrat ? Et à quel coût ?
La complexité des projets fait que chaque toiture de bâtiment est un cas particulier, et qu’il n’existe pas de règle générale, seule l’étude détaillée peut apporter des solutions concrètes qui feront émerger probablement un taux de faisabilité inférieur à 1 projet sur 10 !!!