Le CPE a été introduit par l’article 5 du Grenelle 1 (loi du 3 août 2009), la définition du CPE a pourtant évolué depuis et semble se résumer au contrat conclut entre le maitre d’ouvrage et un opérateur sur la base d’une garantie de diminution des consommations énergétiques, cette diminution servira à rémunérer l’opérateur en contre partie de l’investissement réalisé en rénovation et équipement pour l’atteindre.

Le patrimoine public a pris une longueur d’avance, car hormis l’obligation ‘Etat exemplaire’ initiée par le Grenelle, les collectivités sont habituées aux appels d’offres pour les contrats d’exploitation et n’ont pas eu beaucoup de mal à intégrer le CPE, les bailleurs privés sont par contre beaucoup moins habitués à ce type de mécanisme.

Plusieurs exemples de rénovation (lycées en région d’Alsace, logement social en IDF) ont retenu le CPE comme moyen pour faire supporter l’investissement dans la rénovation et l’équipement à l’opérateur et payer cet opérateur par les économies d’énergie réalisés.

Le parc privé résidentiel connaîtra à son tour une révolution dans les prochaines années, l’obligation est faite aux syndics de copropriété par le Grenelle 2 notamment, de réaliser un audit énergétique sur le bâti et l’équipement, et cela par un bureau d’études indépendant, qui pourra par la suite assister le maitre d’ouvrage dans la procédure de consultation des opérateurs et l’aider à faire le meilleur choix.

Ensuite la copropriété doit faire voter dans les 5 ans un plan de travaux ou sélectionner un opérateur pour mettre en place un CPE, avec pour objectif la réduction de 20% des consommations énergétiques à minima.

Cette obligation concerne tous les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage, et cela dans les 5 ans à partir du 1^er janvier 2012.

Le parc tertiaire estimé à 0.8 Milliard de m2, quand à lui, sera concerné dès le début de l’année 2012, date à laquelle les recommandations définitives du plan bâtiment grenelle seront débattues et adoptées.

Quel avantage apporte donc le CPE au patrimoine privé résidentiel et tertiaire ?

-Sur les aspects Juridiques : si le support du contrat d’exploitation classique est celui à privilégier, celui-ci sera amendé pour introduire la garantie de résultat d’amélioration de l’efficacité énergétique, avec bien entendu l’option du financement des investissements par l’opérateur qui peut comprendre entre autres l’isolation, l’équipement, la maintenance…

-Pour la maintenance : l’opérateur/exploitant fournissant une garantie de résultat a tout intérêt à contrôler la maintenance des équipements de chauffage ou de ventilation, et à veiller à faire un suivi régulier pour détecter tout type de dérive du coût, et notamment les problèmes de comportement comme de laisser la fenêtre ouverte en hiver avec le chauffage en marche…

-La valorisation du patrimoine : Le CPE offre une nouvelle valorisation du patrimoine non plus liée aux conditions du marché de l’immobilier mais, du moins partiellement, lié au coût d’exploitation, il sera de plus en plus difficile d’avoir un retour locatif au prix du marché si la performance énergétique n’est pas rétabli et notamment grâce au CPE.

Est-ce que le CPE va résoudre tout les problèmes financiers liés au poids de la rénovation ? Certainement non.

En effet, il est peu probable que le CPE pourra couvrir financièrement le coût total de la rénovation y compris l’isolation ou la remise aux normes, mais le CPE aura au moins l’avantage de faciliter aux propriétaires la prise de décision notamment quand la valeur du bien se retrouve impactée.